🏠 Gestire un immobile in affitto può essere molto più complicato di quanto si possa credere e generalmente più “costoso” di un investimento finanziario.
Sia dal punto di vista puramente economico (spese di agenzia, spese di registrazione contratto, tasse da pagare ecc.) che per il tempo necessario alla sua gestione (richieste dagli inquilini, riparazioni da gestire, assemblea condominiale ecc.).
Avere una “rendita passiva” mensile, stando comodamente seduti sul divano a sorseggiare un cocktail è, nella stragrande maggioranza dei casi, una chimera.
Ciò non toglie tuttavia che possa comunque essere un investimento interessante da valutare e che in alcuni casi possa anche garantire un ottimo rendimento.
Circa 2 anni fa ho deciso di fare un investimento di questo tipo, prevalentemente con l’obiettivo di diversificare il mio patrimonio, investito soprattutto in prodotti finanziari (e fortemente sbilanciato sull’azionario) ed ho avuto necessità di tracciare tutte le spese ed i ricavi su un foglio Excel, per cercare di capire dove il mio investimento stesse andando.
Nel corso del tempo ho poi sviluppato questo foglio Excel, aggiungendo campi, creando una vista d’insieme con una “pivot table” ed un grafico ed aggiungendo infine un foglio dedicato al calcolo del ROI, ovvero l’indicatore di remuneratività di un investimento per eccellenza.
Ho quindi deciso di realizzare un video sul mio canale YouTube tramite il quale condividere questo file Excel con chiunque fosse interessato, vuoi perché ha già una casa in affitto (ed ha bisogno di un aiuto per capire se il ritorno di questo affitto è positivo oppure no) o perché sta invece valutando un possibile investimento immobiliare (ed allora il file gli può essere utile per fare delle simulazioni).
Come sai, sul mio canale YouTube cerco sempre di parlare di argomenti seri (e spero utili) ma quando possibile provo a metterci un velo d’ironia, perché “chi non ride mai non è una persona seria” (cit.).
Questa volta ho voluto dedicare l’intro del video ad uno degli youtuber più in voga in tema di finanza personale, cioè il mitico professor Paolo Coletti. A fine video inoltre lo invito a fare una live sul suo canale in cui rivedere riga per riga il file Excel: accetterà? Mi piacerebbe, vero…
3 consigli
Infine ti voglio lasciare 3 consigli, frutto della mia esperienza personale nel corso degli ultimi 2 anni. Non si tratta di fisica nucleare, anzi a ben vedere potrebbero anche sembrare piuttosto banali.
Ma se non ci sei già passato è facile che agendo “in buona fede” tu possa commettere degli errori, come ho fatto io. Fammi sapere cosa ne pensi.
1- Scelta dell’agenzia
Sia nella compravendita, che nell’affitto io mi sono rivolto ad un’agenzia. E’ vero è un costo aggiuntivo, se hai tempo ed esperienza potresti anche fare senza, ma se ti rivolgi a dei veri professionisti i tuoi soldi saranno ben spesi dato che si occuperanno loro di tutta la documentazione, degli annunci, della scrematura dei possibili inquilini e di altre attività che per te saranno a basso valore aggiunto ed ad alto consumo di tempo.
Il punto è che non è facile trovare dei veri professionisti, anzi spesso in una agenzia si possono vedere dei ragazzini, magari di buona volontà ma alle primissime armi. Ecco il primo consiglio che ti do è di non accontentarti, non fermarti alla prima agenzia. Parla con più agenti, incontrali di persona per capire se possono essere di fiducia o meno e mettili a confronto. Quando hai scelto quella giusta negozia le condizioni in anticipo e mettile nero su bianco. A me è successo di aver concordato verbalmente certe condizioni che poi non sono state rispettate, quindi ricordati di scrivere tutto (anche le cose che ti sembrano più banali) nel contratto con l’agenzia e nella proposta di acquisto.
2- Scelta dell’inquilino
Se sei stato selettivo con l’agenzia, qui devi esserlo ancora di più. Valuta attentamente la capacità finanziaria dei potenziali inquilini, se ricevi più di una proposta (come ti auguro) privilegia quelle che abbiano più entrate stabili, rispetto a chi hai sentore o certezza abbia redditi saltuari o ancora peggio non dichiarati. Chiedi che venga fornito un garante, che in caso di mancato pagamento dell’inquilino, sarà obbligato a subentrare nei pagamenti. Non si tratta di essere snob o con la puzza sotto il naso, la legge è estremamente sbilanciata nel tutelare l’inquilino, quindi se ti metti in casa la persona sbagliata, è finita, il tuo investimento va a farsi benedire ed il ROI emigra in un altro paese.
3- Obblighi dell’inquilino
Una volta che gli inquilini hanno preso possesso dei tuoi locali, c’è un’ultima cosa di cui devi accertarti: richiedi evidenza del fatto che siano state completate le procedure per la voltura delle utenze di luce e gas e che sia stata trasferita la residenza e che di conseguenza la tassa sui rifiuti sia intestata all’inquilino. Dimentica di fare questo e preparati ad incappare in costi extra che non avevi preventivato. Ed anche in questo caso il ROI ti farà ciao ciao con la manina.
Spero non ti sia spaventato a sentire queste cose ma è bene che tu sia preparato, perché là fuori è una giungla! 😊
Come sempre ti invito a vedere il video su YouTube tramite questo link oppure tramite il player integrato in fondo alla pagina.
Se vuoi scaricare il file Excel che presento nel video, puoi farlo tramite questo link: [FILE EXCEL] – puoi visualizzare il file via browser ma se hai Excel installato sul tuo PC, ti consiglio di aprirlo tramite l’app desktop per non perdere nessuna delle funzionalità
Se hai domande su quello che ti ho raccontato finora, oppure se hai dubbi o suggerimenti per migliorare il file, lasciami un commento qui oppure su YouTube.
🟢 EDIT 14/12/2024: Come suggerito nientepopodimeno che da Paolo Coletti in persona (nei commenti al video YouTube), ho modificato le formule della scheda “ROI” del file Excel, così da non rendere più necessaria la rimozione dei filtri nella scheda “pivot” per il calcolo del ROI. Grazie Prof!👍